Grunderwerbsteuer: Rückgängigmachung eines Grundstückkaufvertrags

Ein grunderwerbsteuerbarer Grundstückskaufvertrag zwischen einer Gesellschaft als Verkäuferin und dem Erwerber wird nicht rückgängig gemacht, wenn in dem Aufhebungsvertrag zugleich die Anteile an der Gesellschaft auf den bisherigen Erwerber oder auf von ihm bestimmte Dritte übertragen werden.

Hintergrund: Ein Kaufvertrag über ein Grundstück unterliegt der Grunderwerbsteuer. Wird der Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren aufgrund eines vereinbarten Rücktrittsrechts, aufgrund einer Vereinbarung oder aufgrund eines Wiederkaufrechts rückgängig gemacht, wird auch die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder – falls sie schon festgesetzt worden ist – wieder aufgehoben.

Sachverhalt: Die Klägerin gehörte zum X-Konzern und kaufte von der A-GmbH im August 2013 ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden, das die A-GmbH auf einem gemieteten Grundstück errichtet hatte und das sie zusammen mit verschiedenen Betriebsvorrichtungen, wie z.B. Gleisanlagen, an L vermietete. Zugleich kaufte die Klägerin von der A-GmbH auch die Betriebsvorrichtungen. Die A-GmbH hatte ein vertragliches Rücktrittsrecht, falls die Grundstückseigentümerin ihren Mietvertrag mit der L nicht auf die Klägerin übertragen wollte. Das Finanzamt setzte Grunderwerbsteuer fest.

Nachdem die Grundstückseigentümerin den Mietvertrag nicht auf die Klägerin übertragen wollte, hoben die A-GmbH und die Klägerin den Kaufvertrag auf. In der Aufhebungsurkunde verkauften die Gesellschafter der A-GmbH nun 94 % ihrer Anteile an die Muttergesellschaft der Klägerin und 6 % ihrer Anteile an eine weitere Konzerngesellschaft des X-Konzerns. Auch der Kaufvertrag über die Betriebsvorrichtungen wurde in derselben Urkunde aufgehoben und zu einem etwas geringeren Kaufpreis erneut abgeschlossen. Die Klägerin vermietete die Betriebsvorrichtungen an die A-GmbH, die diese an die Mieterin L weitervermietete. Die Klägerin beantragte die Aufhebung der Grunderwerbsteuer unter Hinweis auf die Aufhebung des Kaufvertrags. Diesen Antrag lehnte das Finanzamt ab.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

  • Die Aufhebung der Grunderwerbsteuer setzt eine Rückgängigmachung eines Kaufvertrags voraus. Beim Käufer darf keine Rechtsposition mehr verbleiben, die er verwerten kann.
  • Wird die Aufhebung des Kaufvertrags mit einer Weiterveräußerung des Grundstücks verbunden, stellt dies keine Rückgängigmachung dar, wenn der Erstkäufer ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Weiterveräußerung auf den Zweitkäufer hat.
  • Dies gilt auch dann, wenn in der Aufhebungsurkunde nicht das Grundstück selbst weiterveräußert wird, sondern die Anteile an der ursprünglichen Verkäuferin (A-GmbH), die eine Personen- oder Kapitalgesellschaft ist. Eine Rückgängigmachung ist zu verneinen, wenn nunmehr der Erstkäufer oder ein von ihm bestimmter Dritter die Anteile an der bisherigen Verkäuferin erwirbt.
  • Im Streitfall ist zwar der Kaufvertrag über das Grundstück aufgehoben worden. Zugleich wurden jedoch die Anteile an der A-GmbH, der ursprünglichen Verkäuferin, auf zwei Gesellschaften des X-Konzerns, dem auch die Klägerin angehörte, übertragen. Mit ihrer Unterschrift unter die Aufhebungs- und Übertragungsurkunde stellte die Klägerin sicher, dass nunmehr der X-Konzern über die A-GmbH Zugriff auf das Gebäude hat. Zugleich hat die Klägerin auch die Betriebsvorrichtungen zurückerworben und mit ihrer Vermietung an die A-GmbH sichergestellt, dass die Betriebsvorrichtungen weiterhin an L vermietet werden.

Hinweise: Unbeachtlich war, dass die Anteilsübertragung auf die beiden Gesellschaften des X-Konzerns keine Grunderwerbsteuer auslöste, weil die gesetzliche Grenze von 95 % nicht erreicht worden ist.

Die Rückgängigmachung eines Kaufvertrags innerhalb von zwei Jahren ist zwar ein probates Mittel, um die Aufhebung der Grunderwerbsteuer zu erreichen. Unproblematisch ist aber nur der reine Aufhebungsvertrag.

Wird hingegen in dem Aufhebungsvertrag sogleich eine Weiterveräußerung des Grundstücks auf einen Zweiterwerber vorgenommen, ist dies steuerlich riskant, falls der Ersterwerber ein Interesse an dieser Weiterveräußerung hat; dies droht insbesondere dann, wenn der Ersterwerber und der Zweiterwerber in einer rechtlichen oder familiären Beziehung stehen. Diese Problematik stellt sich nach dem aktuellen Urteil auch dann, wenn nicht das Grundstück weiterveräußert wird, sondern die Anteile an der ursprünglichen Verkäuferin.